Conoce los cuatro fundamentos de la educación financiera que te permitirán lograr la estabilidad y libertad que buscas.
Por Robert Kiyosaki
Querido lector,
Mi esposa Kim y yo tenemos un negocio en común con nuestro socio inmobiliario Ken McElory y su socio, Ross McAllister. Ken y Ross pusieron se dedicaron en un 100% a concretar esta inversión. Hicieron todo el trabajo, mientras que Kim y yo no hicimos más que recibir el flujo de ingresos que esta inversión nos genera.
Te cuento un poco los detalles del proyecto.
Proyecto: 144 unidades de departamentos + 40.468 metros cuadrados de tierra vacante.
Ubicación: Tucson, Arizona.
Tucson es una ciudad con un fuerte crecimiento del empleo en la Universidad de Arizona, el ejército y las agencias gubernamentales como la Patrulla Fronteriza de Estados Unidos y debido a que muchos de esos trabajos son transitorios, existe una gran demanda de viviendas para alquilar.
La propiedad no figuraba en la lista de agentes inmobiliarios y eran Ken y Ross quienes la administraban. Cuando el propietario dijo que quería vender, el proyecto pasó a las manos de Ken, Ross, Kim, mías y de otros dos inversores.
La mayoría de las grandes ofertas no están en estas listas, debido a que suelen ser aprovechadas por los insiders.
Precio: USD 7,6 millones (USD 7,1 millones para las 144 unidades y USD 500.000 para la tierra vacante)
Financiamiento: USD 2,6 millones en capital de inversores, USD 5 millones a través de un nuevo préstamo.
Plan: Construir 108 nuevas unidades en los 40.468 metros cuadrados.
Financiamiento para la adición: USD 5 millones para construir las 108 nuevas unidades. La propiedad existente y los 40.468 metros cuadrados que fueron utilizados como garantía para el nuevo préstamo de construcción de USD 5 millones.
Unidades totales: 252 unidades al completar el proyecto.
Paquete total: USD 2,6 millones de capital + USD 10 millones de deuda.
Nueva base: USD 12,6 millones
Nueva tasación: USD 18 millones. Un aumento en los alquileres produjo un aumento de la tasación.
Nuevo financiamiento: apalancamiento del 75% = USD 13,5 millones (USD 18 millones x 75% = USD 13,5 millones)
Pagos de préstamos antiguos: USD 13,5 millones – USD 10 millones = USD 3,5 millones
Retorno a los inversores: USD 3,5 millones
Transacción neta: Kim y yo invertimos USD 1 millón.
Del retorno de USD 3,5 millones a los inversores, recibimos USD 1,4 millones. USD 1,4 millones que se reinvierten en una propiedad de 350 unidades en Oklahoma.
Impuestos sobre USD 1,4 millones: CERO
En la actualidad, Kim, Ken, Ross y yo aún somos dueños de las 252 unidades en Tucson. Recibimos ingresos mensuales de la propiedad. Como no invertimos nada en la propiedad, nuestro Retorno sobre la Inversión (ROI, según sus siglas en inglés) es infinito.
En el transcurso de siete años, Kim y yo hemos invertido en más de 2.500 unidades solo en nuestro negocio con Ken y Ross, utilizando la misma estrategia. El clima económico actual nos ofrece oportunidades para comprar aún más propiedades porque los precios son bajos y, lo que es más importante, las tasas de interés son muy bajas.
Las bajas tasas de interés aumentan nuestros ingresos a medida que también lo hacen los alquileres. Los ingresos por alquileres están aumentando porque cada vez son más las personas que no pueden acceder a la compra de una vivienda, lo que las lleva a alquilar.
Cuando los bancos tienen que analizar grandes proyectos inmobiliarios, se centran en el historial del prestatario y en la propiedad misma. En esa línea, toman su decisión principalmente sobre el flujo de ingresos, no sobre el prestatario.
Cuando una determinada persona compra una casa, convirtiéndose en propietaria, los bancos se centran en el prestatario y los ingresos del nuevo propietario, porque no hay ingresos en una residencia personal.
La buena noticia es que la misma estrategia puede aplicarse a pequeñas inversiones inmobiliarias. Utilicé financiaciones de 100% para comprar mis primeros departamentos en Maui.
Si bien no todas las inversiones funcionan de esa manera, este es nuestro objetivo: queremos que nos devuelvan el pago inicial, un activo gratuito, un flujo de ingresos libre y exenciones fiscales. Kim, Ken, Ross y yo decimos que es como “imprimir dinero” cuando hablamos de este retorno infinito.
Tú también puedes imprimir dinero. La clave para hacer crecer tu patrimonio y obtener libertad financiera es tener un gran conocimiento para actuar y una gran sabiduría para entender cuál es el mejor curso de acción.
Accedemos a este tipo de sabiduría y conocimiento únicamente a través de la educación financiera.
Los cuatro fundamentos de la educación financiera
Voy a compartirte los cuatro fundamentos de la educación financiera que te prepararán para llegar al éxito financiero, si los internalizas y pasas tu vida aprendiendo cada vez más sobre ellos.
Fundamento de educación financiera N° 1: La diferencia entre un activo y un pasivo
Muchas personas creen saber lo que es un activo. Por ejemplo, es probable que pienses o hayas pensado en algún momento que tu casa es un activo, pero no lo es. La verdad es que hay dos definiciones de lo que es un activo.
Los contadores usan una definición que requiere muchos ejercicios financieros para que las personas y las empresas se sientan más ricas de lo que realmente son. Esto los mantiene con empleo y a sus clientes felizmente en la ignorancia.
Los ricos usan otra definición basada en la simplicidad y la realidad. Un activo es cualquier herramienta que lleva dinero a tu bolsillo, mientras que un pasivo es cualquier cosa que saque dinero de tu bolsillo.
Es por ese motivo, que tu casa no es un activo. Mantenerla hace que salga dinero de tu bolsillo todos los meses. Incluso si eres dueño de una propiedad, aún tienes que pagar impuestos, mantenimiento y más.
Ahora, si tienes una propiedad en alquiler, se convierte en un activo, debido a que ésta lleva dinero a tu bolsillo cada mes en forma de flujo de ingresos. Cuando tu inquilino paga el alquiler, cubre tu hipoteca, mantenimiento, impuestos y más.
Una verdadera educación financiera enseña a las personas a distinguir la simple diferencia entre un activo y un pasivo, y por qué contar con mayor cantidad de activos bajo tu poder es tan importante.
Fundamento de educación financiera N° 2: flujo de ingresos vs. ganancias de capital
La mayoría de las personas invierte para obtener ganancias sobre su capital, mientras que los ricos lo hacen para obtener flujo de ingresos.
En pocas palabras, invertir para obtener ganancias de capital es como apostar, se trata de invertir tu dinero y esperar a que el precio del instrumento en el que invertiste suba. Por ejemplo, muchas personas compran una casa con la esperanza de poder venderla luego por una suma mayor de dinero. Mientras tanto, tienen que pagar la hipoteca y los gastos de la vivienda: el dinero se les va de sus bolsillos, lo que hace que la casa se convierta en un pasivo.
El problema es que, cuando inviertes para obtener ganancias de capital, no tienes control sobre la suba o baja de los precios, y el problema mayor es que, si obtienes una ganancia, pagas la tasa más alta de impuestos.
A diferencia de la mayoría de las personas, los ricos invierten para generar flujo de ingresos, justo como el ejemplo anterior. El acuerdo que Kim y yo firmamos nos proporcionó un flujo de ingresos que nos permitió reinvertir en otra propiedad.
Al invertir para obtener flujo de ingresos en lugar de ganancias de capital, los ricos tienen control sobre sus ingresos y pagan la tasa más baja de impuestos o, en el mejor de los casos, nada.
Si bien invertir para la obtención de un flujo de ingresos parece un concepto simple, requiere de una sólida educación financiera que te guíe en la toma de decisiones.
Una verdadera educación financiera es la que les enseña a los jóvenes a obtener ingresos pasivos, en lugar de que ellos sean pasivos con sus inversiones.
Fundamento de educación financiera N° 3: Uso de la deuda y de los impuestos para enriquecerte
Tu asesor financiero te dirá que la deuda es mala y que los impuestos son inevitables. Sin embargo, los ricos entienden que tanto la deuda como los impuestos pueden usarse para generar una riqueza inmensa.
Al hablar de deuda, podemos distinguir dos tipos: mala y buena. Cuando tu asesor financiero te dice que no te endeudes, en realidad te está aconsejando que te alejes de la deuda mala, y con ello me refiero a la deuda que proviene de la toma de dinero prestado para pasivos como usar tarjetas de crédito, comprar televisores, tomarse vacaciones, entre otro orden de malas decisiones.
Mantenerte al margen de este tipo de deuda es una buena decisión, pero el problema es que tu asesor financiero no te dirá nada sobre lo que es la deuda buena.
La deuda buena es aquella que se utiliza para comprar activos como propiedades para alquiler.
Cuando usas el dinero del banco para comprar bienes inmuebles que generan flujo de ingresos, usas menos de tu propio dinero para asegurar un activo pagando solo un anticipo en lugar del precio total, y el alquiler de tu inquilino paga tu deuda mientras tú eres dueño del activo y del bolsillo al cual llega el dinero.
Cuando de impuestos se trata, los ricos entienden que los gobiernos establecen impuestos para alentar ciertos tipos de comportamientos.
Si los gobiernos quieren que construyas viviendas asequibles, te ofrecerán una reducción impositiva. Si desean alentar la explotación petrolera, también te ofrecerán una reducción impositiva. Si quieren obtener una mayor tasa de empleo, te ofrecerán una reducción impositiva.
El secreto está en que la mayoría de los beneficios fiscales están diseñados para beneficiar a empresarios e inversores. Con la educación financiera adecuada, también podrás utilizar el código tributario, no solo para enriquecerte, sino también para no pagar nada en impuestos.
Utilizar una deuda buena y hacerse más rico a través de los impuestos requiere un alto nivel de inteligencia financiera. Pero todos pueden aprender y poner en práctica estos principios.
Una verdadera educación financiera enseñaría a los estudiantes las muchas formas en que se pueden utilizar tanto la deuda como los impuestos para obtener libertad financiera.
Fundamento de educación financiera N° 4: tomar tus propias decisiones financieras
Cuando no estás seguro de tu conocimiento sobre el dinero, dejas que otros tomen las decisiones financieras en tu lugar.
Permites que tu bróker decida cuales son las mejores herramientas de inversión. Dejas que tu banco te sugiera la tasa de interés que tu dinero necesita.
Sigues cualquier tendencia de inversión más o menos popular que aparece en los medios.
Pero déjame decirte que los ricos no siguen a las multitudes, sino que son los creadores de tendencias y desaparecen cuando éstas se vuelven convencionales.
Entonces ¿Cuál es el secreto? Los ricos piensan por sí mismos y toman sus propias decisiones financieras, porque cuentan con una alta inteligencia financiera.
Saludos,
Robert Kiyosaki.
