En el mundo del real estate tu objetivo debe ser obtener más flujo de efectivo del que gastas en la mantención de un inmueble determinado. Eso es lo último en libertad financiera: hacer que tus activos trabajen para ti en lugar de trabajar para tus activos.
Robert Kiyosaki
Querido lector,
Cuando se trata de pensar en los conceptos de “deuda buena” contra una “deuda mala”, permíteme repetir lo que mi padre rico a menudo me decía:“Cada vez que le debes dinero a alguien, te conviertes en un empleado de su dinero”.Es decir, si obtienes un préstamo a 30 años, te convertirás instantáneamente en un empleado a 30 años para el banco. Y no te dan ningún reconocimiento cuando terminas de pagar la deuda.
Mi padre rico sí pidió dinero prestado, y varias veces. Pero luego hizo todo lo posible por no convertirse en la persona que realmente pagó esos préstamos.
Esa es la clave.
Vale la pena repetir su consejo: una deuda buena es una que otra persona paga por ti, y una deuda mala es una deuda que tienes que pagar con tu propio sudor y sangre.
Su amor por las propiedades de alquiler se basó en “el banco te otorga el préstamo, pero tu inquilino lo paga por ti”.
Permíteme usar un ejemplo típico de la vida real para ilustrar cómo funciona esto.
Comprar una casa
Supongamos que encuentras una casa bonita en venta en un vecindario decente. Es cierto que la casa necesita algunos arreglos, tal vez un nuevo techo, nuevas canaletas y tal vez un nuevo trabajo de pintura.
Pero en general está rodeada de otras casas que están bastante bien mantenidas y en general el barrio es bueno.
El dueño quiere vender y mudarse fuera de la ciudad.
El hombre está pidiendo USD 110.000 por su casa. Negocias un poco con él y finalmente obtienes un precio de USD 100.000. Pero sólo tienes USD 10.000, por lo que necesitas obtener un préstamo hipotecario de al menos USD 90.000. Sin embargo, dado que esos USD 10.000 son prácticamente todo el efectivo que tienes disponible, decides solicitar una hipoteca de USD 100.000.
En la mayoría de los países el banco estará encantado de darte la hipoteca. ¿Por qué? Porque está garantizada por el valor colateral de la vivienda.
Si fuiste a un banco y solicitaste un préstamo de USD 100.000 y no tenías ninguna garantía ni activos garantizados para respaldarlo, el banco te diría que te vayas por donde viniste. Pero con la propiedad de la casa respaldándote, el banco generalmente te ayudará a financiar el préstamo.
Recuerda, el banco está en el negocio de hacer préstamos, y lo hará cuando sepa que existe una garantía real para ayudar a asegurar ese préstamo.
Tratar con el banco
Sigamos avanzando. Las tasas de interés son diferentes en cada país, pero pensemos en el ejemplo de Estados Unidos ya que, de alguna forma, Estados Unidos “exporta” las tasas en dólares a otros países.
Con las tasas de financiamiento actuales, digamos que el banco te otorga una hipoteca a 30 años a una tasa del 3% (en dólares). Primero, por supuesto, quieren ese efectivo de USD 10.000 como pago inicial, que le das. Entonces, además de la hipoteca de USD 100.000, tu inversión total es ahora de USD 110.000.
Después de una serie de cálculos y deducciones, digamos que el pago mensual de tu hipoteca será de aproximadamente USD 700. Pero como se mencionó anteriormente, no querrás ser un empleado de ese préstamo bancario durante los próximos 30 años. Y mientras tengas esa deuda, estarás trabajando para el banco.
Entonces, el mejor enfoque es que alguien más pague esa deuda por ti.
Mi padre rico sugeriría que, una vez que cierres el trato y seas el propietario de la casa, pongas la propiedad en alquiler.
Digamos que cobras USD 1.000 al mes por ese concepto.
Estarás ganando USD 300 mensuales.
El efecto dominó de los bienes raíces
Ese ingreso neto de USD 300 es lo que se conoce como ingreso pasivo.
Es decir, no estás haciendo ningún trabajo pesado o duro para ganarlo. Al mismo tiempo, otra persona, tu inquilino, está pagando tu hipoteca a 30 años y encima te está dejando USD 300 adicionales al mes.
Una de las mejores cosas sobre el flujo de efectivo es que no necesitas contar con cientos de miles de dólares en ahorros para alcanzar ese objetivo. Eso es porque el flujo de efectivo luego te sirve para generar más flujo de efectivo.
En 1989 mi esposa Kim realizó su primera inversión de flujo de efectivo, fue una pequeña casa de dos habitaciones y un baño en la ciudad de Portland. Su flujo de caja mensual en ese entonces promedió los USD 50. No era mucho, pero due un comienzo.
Hay un punto en tu proceso de inversión en el que el flujo de efectivo de tus inversiones no solo respalda gastos asociados a la vivienda, sino también tus próximas inversiones. Tu flujo de efectivo genera nuevos activos que, a su vez, generan más flujo de efectivo. ¿No es eso espectacular?
La filosofía de inversión de un padre rico
La filosofía de inversión de bienes raíces de un padre rico se basa principalmente en el flujo de efectivo.
Espero que esto haya quedado claro.
Entonces, ¿cuál es tu caso?
¿Tienes un flujo de caja positivo al final de cada mes?
Ah, y no olvidemos que también existe el posible “bono por apreciación”.
Debido a que las propiedades inmobiliarias pueden adquirir valor con el tiempo, tu inversión original de USD 110.000 en esa casa también puede estar valorándose. En otras palabras, si dentro de 10 años decides que quieres vender la casa, el valor de mercado podría haber aumentado a, digamos, USD 125.000.
Entonces, en el papel, obtendrías una buena ganancia de USD 15.000 por la venta de la casa, así como todos los ingresos pasivos que recolectaste durante ese periodo.
Tu objetivo debe ser obtener más flujo de efectivo del que gastas en la mantención del inmueble. Eso es lo último en libertad financiera: hacer que tus activos trabajen para ti en lugar de trabajar para tus activos.
Saludos,
Robert Kiyosaki.
Robert Kiyosaki, autor del bestseller Padre Rico Padre Pobre y otras 25 guías financieras, ha desarrollado su carrera trabajando como educador financiero, empresario, exitoso inversor, magnate de bienes raíces y orador motivacional, mientras dirige Rich Dad Company.
