Una de las inversiones más viejas del mercado hoy vuelve para mostrarnos que siempre hay lugares por (re)descubrir en la búsqueda de valor.
Por Greg Guenthner
A lo largo y ancho de los Estados Unidos, la historia se repite una y otra vez: el real estate sigue catapultándose cada vez más alto.
Para que te des una idea de lo bien que le va al real estate, veamos un caso:
Uno de los presagios más obvios del mercado alcista en el real estate es una cadena de televisión estadounidense llamada HGTV. Si alguien sintoniza ese canal podrá acceder a una mirada directa sobre las ventas multimillonarias que están tomando lugar minuto a minuto en los mercados más calientes del sector, como los de Los Ángeles y Nueva York. Sin embargo, esta no es una buena métrica para comprender la tendencia tomando lugar en los precios del sector real estate.
Para que este canal sea un indicador real, hay que ver las métricas de audiencia del mismo.
Según información de Nielsen, el final de temporada de Fixer Upper, un programa de HGTV, fue el programa de cable con la segunda mayor audiencia durante el segundo trimestre de 2017. Estos números son impresionantes, y dicen bastante sobre lo interesadas que están las familias estadounidenses en el mercado real estate en este momento.
Antes de que ser adquirida por Discovery Network en 2017, HGTV disfrutó de su año con más vistas y más audiencia de su historia.
Esto tiene sentido si consideramos que los crecientes precios de los inmuebles una vez más están poniendo mucho dinero en los bolsillos de millones de estadounidenses.
Para la media del 60% de los estadounidenses, las viviendas representan un 67% del patrimonio de sus familias.
Pero los núcleos familiares no son los únicos que se están beneficiando de la suba en los precios del real estate desde los mínimos de hace casi una década producto de la Gran Recesión. Las compañías con tenencias importantes en el mercado inmobiliario también están beneficiándose de todo esto.
Uno de los ejemplos más claros de esto es son los Fondos de Inversión Real Estate, mejor conocidos como REITs.
Los REITs son compañías que poseen o financian real estate. La mayoría son arrendadores comerciales. Si vas a un centro comercial pequeño en Estados Unidos, lo más probable es que estés en propiedad de un REIT. Estos fondos son únicos gracias una condición tributaria especial que disfrutan.
Verás, a diferencia de la mayoría de las compañías, los REITs no están sujetos a impuestos federales sobre la renta de los ingresos que reciben de sus propiedades. En vez de eso, están obligados a repartir por lo menos un 90% de sus ingresos gravables directamente entre sus accionistas en la forma de dividendos.
A diferencia de la mayoría de las corporaciones, que tienen “impuestos dobles” en sus ganancias, los dividendos de estos fondos real estate solo se gravan una vez, cuando llegan a sus accionistas.
Esta cualidad hace de los REITs una inversión extremadamente popular entre los individuos con intenciones de generar ingresos de sus portafolios. Debido a que estos fondos están obligados a distribuir una porción tan alta de sus ingresos, tienden a tener un rendimiento más alto que la acción promedio.
Pero como te mostraré en un momento, las posiciones como estas están causando algunas consecuencias imprevistas en este mercado…
Tales consecuencias podrían traducirse en oportunidades colosales para los inversores este 2018.
Verás, resulta que en un mercado que los inversores tildan de sobrevalorado, en este momento los REITs están bastante baratos.
De hecho, según Green Street Advisors, las cotizaciones de estos Fondos de Inversión Real Estate bractualmente tienen algunos de los descuentos más grandes con respecto a sus activos en un contexto económico sin recesión.
Cómo medir el valor de un REIT
Una de las formas más sencillas de medir el valor de un REIT es analizando el valor neto de sus activos, o NAV. Para hacer esa medición, los inversores suman en valor actual de todas las tenencias de real estate que posee un REIT, y luego restan los pasivos relacionados, como por ejemplo hipotecas. El número resultante lo dividen por la cantidad de acciones de un REIT, y así terminan con una métrica que puedes comparar directamente con la cotización de su acción.
Básicamente, el NAV por acción se reduce a cuánta propiedad representa cada papel del fondo.
Si el NAV por acción es más alto que la cotización de los papeles del fondo, entonces el instrumento está operando con un descuento.
Generalmente te conviene invertir en REITs que coticen a descuentos –después de todo, ¡por cada dólar que gastes en los papeles del fondo, recibirás una acción que representa más de un dólar en las propiedades que mantiene!
En un mercado lleno de inversores quejándose de que ya no hay jugadas de “valor”, el enorme descuento de los REIT como grupo nos da una enorme oportunidad. Si estos fondos vuelven a escalar y recuperan el tipo de premiumsque vemos en otras acciones del mercado, esta clase de activo como un todo podría terminar un 60% por encima de sus precios actuales.
Teniendo esto en cuenta, hemos identificado un pequeño REIT con una cotización de US$ 4,50 que podría terminar disparándose mucho más alto que el promedio.
Siendo realistas, este pequeño fondo de real estate podría crecer un 100% desde donde está ahora, a la vez que te da un generoso cheque con ingresos todos los trimestres.
Pero antes de entrar en eso, tal vez te estés preguntando… ¿a qué se debe el descuento en los REITs?
Por qué los REITs son una ganga en este mercado
El catalizador más importante de los enormes descuentos en el mercado de los REIT son las tasas de interés.
Después de pasar una década entera cerca del cero, la Reserva Federal (Fed) ahora tiene el objetivo de regresar las tasas a la “normalidad” a través de aumentos.
Ese no es un problema para el real estate. Históricamente hablando, los retornos del mercado de bienes raíces han sido buenos en condiciones en cualquier nivel de tasas de interés.
Sin embargo, sí es un problema para las inversiones de ingresos, grupo al que pertenecen los REITs debido a su beneficio tributario tan único. Las crecientes tasas de interés no son nada positivas para las inversiones de alto rendimiento. Este es el caso porque a medida que incrementan las tasas de las inversiones de ingresos con bajísimo riesgo (como los bonos del gobierno), los rendimientos relativos de las inversiones más riesgosas (como las acciones y los REITs) se vuelven menos atractivos.
Uno de los factores clave del descuento en los REIT en la actualidad es el temor a lo que las tasas más altas les podrían hacer a los precios de estos fondos.
Para empezar, los rendimientos de dividendos que en este momento ofrecen los REITs son tan superiores a los de las acciones “normales”, que la cadencia en la suba de las tasas que tiene planeada la Fed probablemente no tenga un efecto muy negativo en estos fondos.
Otra razón por la que los inversores están dando descuentos tan grandes en estos fondos es que no tienen una buena métrica con la que medir el contexto económico actual. Desde hace 40 años que Estados Unidos ha estado en condiciones de baja en las tasas. Este hecho ha confundido profundamente a muchos inversores sobre lo que deberían hacer con las inversiones como los REITs, que no tenían descuentos tan importantes cuando las tasas de interés iban en aumento.
Así que más o menos se han dado las condiciones perfectas para los descuentos los REITs –pero no es probable que sea lago duradero.
El descuento no durará mucho tiempo
El descuento actual en el mercado de los REITs no está causado por individuos vendiendo sus acciones de estos fondos.
En su lugar, el descuento se da debido a que los valores de los activos real estatede los REITs han venido disparándose, pero la cotización de las acciones de los fondos ha escalado a un ritmo más lento.
Esto no quiere decir que últimamente estos fondos hayan sido malas inversiones –por el contrario.
Los REITs han sido una de las clases de activos con mejor rendimiento de la última década. La baja reciente apenas comenzó hace uno o dos años.
Mira este gráfico que nos muestra cómo los REITs han superado al S&P 500 durante la última década:
Una de las razones por las que los REITs pueden mantenerse tan bien en condiciones de suba de tasas son los contratos que estos fondos firman con sus inquilinos.
La mayoría de los REITs comerciales emplean un alquiler neto triple de largo plazo. brEsto quiere decir que los inquilinos son los que pagan los seguros, los impuestos inmobiliarios y el mantenimiento. Lo único que hace el REIT es recoger sus ingresos estables y predecibles por un período de tiempo extremadamente largo.
Y como estos alquileres muchas veces duran de 10 a 20 años, es común que también se instauren aumentos anuales, que suben los precios de los alquileres de forma regular por una cifra acordada previamente. Cuando el mercado real estate es débil, los REITs reciben valor de los dividendos que pueden pagar dependiendo de este flujo de caja.
Y cuando el mercado de bienes raíces es fuerte, como es el caso en este momento, estos fondos reciben valor del incremento en las valoraciones de las propiedades de sus portafolios (que podrían vender si las condiciones se volvieran extremadamente favorables).
(Cabe destacar que estas características aplican más que nada a los REITs comerciales. Los REITs residenciales, que tienen hogares y edificios residenciales para alquilar, están más regulados por las leyes locales de los inquilinos y tienen contratos más cortos.)
En conclusión: el descuento actual de los fondos de inversión de real estateprobablemente no durará mucho más.
Hemos identificado un fondo que, según nuestra información y estadísticas, tiene las probabilidades más altas de dispararse en los meses que vienen…
El secreto para encontrar el REIT perfecto
Para encontrar la que estimamos es la mejor inversión del momento en el mundo de los REITs, comenzamos compilando una base de datos de cada Fondo de Inversión Real Estate en el mercado estadounidense.
En total encontramos 228.
De ahí, nos enfocamos en los factores que históricamente han demostrado ser los catalizadores más importantes en los retornos del mercado de los REIT: los rendimientos de dividendos, la tasa de capitalización (una medida de cuánto dinero en efectivo una canasta de inversión real estate ofrece relativo a su valor) y un descuento de su NAV.
Creamos un índice mezclado que consideraba esos factores, a fin de identificar un REIT con la combinación óptima de los tres.
Y encontramos un pequeño REIT con una capitalización de mercado US$ 391 millones, un rendimiento de sus dividendos de casi 5% anual y cuyo próximo pago se llevará a cabo en el mes de agosto.
Golpeado por el bajón de febrero, está recuperando su sendero alcista, por lo que es el momento preciso para entrar:
Lamentablemente no podemos revelar su nombre en este espacio, ya que desde el pasado jueves se encuentra disponible de forma exclusiva para los suscriptores de Especulación Inteligente.
Si quieres saber más detalles sobre esta inversión y cómo llevarla a cabo, puedes acceder a la misma a través de un click acá.
Que tengas una hermosa jornada.
Greg Guenthner
Greg Guenthner es editor de Especulación Inteligente para Agora Publicaciones.
